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直接续期!这类房子到期,续期费只要房价一成!

2019-01-15

杨维维 此前,根据《物权法》规定,大家知道住宅土地使用权到期后可自动续期,但是对于工业、商业用地使用权到期后该如何操作,目前国家法律尚无明确规定。

不过,近期在浙江的海宁市,商业用地使用权到期后该如何处理,有了一个明确的答案。根据海宁市国土资源局发布的公告:只要海宁龙祥大厦的业主提出申请,补缴3137元/㎡的土地出让金后,土地使用权就可再续20年。365房博士 您身边的购房专家

交钱续期!浙江首个商用地使用续期方案出炉

近日,浙江海宁市对一栋商办楼土地使用年限到期的处理方式吸引了不少关注。

据了解,龙祥大厦拿地时间为1998年5月,土地性质为商业,土地使用权仅为20年。建成后,项目一部分由开发商自持,用于经营酒店,有部分对外销售,购房者中既有个人也有公司。

2018年,正是这栋楼土地使用年限到期的时间。由于没有相关法律可以参考,使用权到期后该何去何从?一直困扰着龙祥大厦的众多业主。

不过很快,这个问题就得到了解决。2018年底,海宁市国土资源局发布公示,龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让,续期20年,按照3137元/㎡的标准补缴土地出让金,总补缴款将近2200万元。

龙祥大厦的个人房源,以67.21㎡和77.38㎡这两种户型为主,分摊到的土地面积分别是8.08㎡和9.3㎡。按照3137元/㎡的标准,分别需要补缴25347元和29174元,相当于房子市值的7.5%左右,这个金额相对还是合理的。

3137元/㎡的标准从何而来?2018年9月海宁市出台国有建设用地使用权到期土地处置管理办法,其中包含商地,这在全省尚属首次。办法规定,商地使用权续期最长20年,且原出让年限与续期出让年限之和不得超过40年,并按办理时土地市场评估价的50%缴纳土地出让金。

虽然浙江龙祥大厦20年的商业用地使用权比较特殊,但续期方案的出炉,对于40年产权的商业用地,无疑也有一定借鉴意义。

45㎡公寓仅需补交702元即可续期?假的!

前不久,有网友丢了一张图给我问,45㎡公寓仅需补交702元即可续期是不是真的?

我查询了一下相关资料,具体内容如下:

根据《物权法》第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

据《城市房地产管理法》第二十一条规定,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回

根据上面的法律法规显示,70年产权住宅可自动续期,而40年的公寓要依照法律规定办理。但具体怎么执行并未看到有任何细则出现。

不过海报中提到的以下内容,我并没有在官方文件中找到:

《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条,有相关规定内容。补的费用不会超过5位数,最低不得低于156元/㎡。

产权到期后两种结果:

第一,如果国家没有其他规划,业主只需续交土地出让金即可继续使用;

第二,若有其他规划,需要拆迁,则商业补偿按照1:3补偿,是住宅的三倍。

另外,我了解到,目前南京并没有发布任何关于产权、土地到期后怎么续期的官方文件,也没有任何具体的补的费用的相关官方文件,所以该消息属于虚假宣传。

住宅产权到期后自动续期,续期费用如何缴纳还未敲定

在2018年8月的民法典各分草案审议中,物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作了一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

与以往不同的是,这次修订诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的说法。这或许意味着法律先规定一个大概,中央行政部门,乃至地方政府可能都可以根据实际决定收、怎么收,或者减免,在这就让续期费用方面有了更多的变通空间。

在这个修订出台后,有专家分析出住宅自动续期的四种处理方式:

第一种,不缴纳任何费用,自动续期,这也是公众最期待的。

第二种,就是缴纳下一个周期的土地出让金。因为宅地是国有的,所以个人享有的是使用权利,上一个使用周期到了,要你交下一个周期的钱,勉强也说得通。

第三种,考虑到我国房价、地价普遍较贵,下一个使用周期,甚至两三个周期,都免费续。立法规定相应的免费周期年限。然后再下一个周期开始,就要按期缴纳出让金了。贵可能不会很贵,但多少要收一点。

第四种,到期后按年缴纳租金,基本也就是接近于税。和不久后将出台的房地产税,整合在一起的概率较大,至于征多少、减免与否,那是另外一回事。

显然,草案的意思基本排除了第一点,后三种概率较大。不过具体如何操作,目前还没有定论,国内也还没有出现住宅产权到期的案例,所以大家还需要耐心等待。



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