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看懂2018土地玄机 2019威海楼市冷暖自知!

2018-12-25

关注「老张侃房帮」

把一个在地产圈里还有信仰的灵魂

安放在自己身边

   

正文共1922字

时间真快,转眼2018年年终,回顾这一年威海楼市的起伏变化,真的是像坐过山车,每个人都为明年的楼市捏一把汗,专家的评论天花乱坠,就连新闻媒体悲观的标题也是越来越多了——

“某某城市彻底凉了”,“成交量腰斩”,这种文章的确很吸引眼球,哪怕明知道是标题党,都忍不住点进去看看到底是怎么回事。看的人心惶惶,半年前也是人心惶惶,那时候是因为房价不断上涨,动辄1000-2000的涨,现在到处都是房价拦腰斩。

以前买房人问的最多的是如何上车或者多买一套,就怕赶不上。现在一上来的问题是威海房子到底能不能买,房子还会涨吗。手里有钱,心里却没啥信心。

先别看新闻标题的____,不妨静下心来看看2018年威海土地市场,毕竟面粉是影响面包价格的第一要素。

01

土地出让情况

2018年,威海计划出让土地101宗,共计9490亩,其中住宅和商住占地6905亩,其中以经区最多,其次为环翠区,这里要提的是环翠区是指行政划分上的环翠区(含经区环山路以西地块和温泉周边地块),从地理位置看,实质是以经区计划出让土地最多。

   

但在挂牌出让过程中,实际出让土地67宗,仅为出让计划的66%,以经区最多,其次为临港区。经区土地供应8 0%集中在东部新城,其它位于温泉和环山路西,环翠区土地供应多数集中在张村、羊亭,少量位于望岛,高区集中在双岛湾,从供地计划和挂牌出让情况可知,市区土地资源确实不足,物以稀为贵,2017年3块地 王之所以为地 王,也是凭借地理位置的优越性和稀缺性。

   

02

土地成交情况

(1)威海土地成交

在实际出让的土地中,截至2018年12月中旬实际成交土地共33宗,不排除在剩余的半个月以及2019年年初将会继续成交12月出让的地块。横向看,成交土地占出让土地的50%,看似是楼市遇冷之后的房企冷静状态,其实只是保持往年常态,纵向对比最近4年土地出让成交情况,会发现,2017年土地出让最少,2018年土地出让最多,但从成交数量上看,与往年相差不大。

   

我们知道,2017年是楼市疯涨的一年,全民恐慌,最直接的原因是市区无地无房的状态,与全国大环境一致,2017年棚改货币化政策直接刺激了购房需求,而这一年的土地供应又大幅减少,供不应求,加上随大房企而来的炒房团,使得近五六年来不温不火的威海楼市一下跃进万元时代,一二级市场互相影响,于是,2018年初两会期间,一边喊着限房价,一边诞生了威海首块地 王——威高地 王,6月份又诞生高区金猴地 王,至8月底,楼市已经变冷的状态下,依旧诞生了信泰地 王,楼面价高达6680元/㎡,三大地 王的产生,在当时又反向刺激了楼市。

政府当然不能允许楼市持续疯涨下去,于是接二连三的轮番调控,首先从卖地这一环节要响应调控号召,保证供地充足,才有可能促使房价平稳,于是乎,2018年土地出让高达67宗,但随着楼市的平静,房企也告别冲动作风,冷静拿地,实际成交数量与往年相差不大。

(2) 荣成土地成交情况

值得一提的是荣成的土地市场,2018年荣成共成交地块71宗,是威海成交数额的两倍,其中荣成市区36宗,其次为石岛20宗,成山10宗。

   

经过2017年楼市暴涨,荣成房价紧跟威海一路高歌,居高不下,如今房企疯狂囤地荣成,是对未来荣成楼市的高度认可。荣成地理位置优越,占据了威海70%-80%旅游资源,尤其是以石岛和成山最明显,本次土地交易数据也说明了这一点,未来以旅游资源为依托的住假地产即将迎来新的发展。

尽管荣成土地成交最多,并不意味着2019年荣成的房价会因土地供应增多而降价,囤积居奇不是没有可能,业界人士甚至认为未来荣成房价极有可能赶超威海。

03

成交地块楼面价

2018年威海土地成交指向未来楼市发展方向,楼面价也是未来房价的一___。据统计,除了3大标志性地 王,其他区域楼面价比较平稳,临港区住宅楼面价格700-1000,商服楼面价2000-3000,高区双岛湾住宅楼面价1000多,山大路附近楼面价2000左右,经区地块平均3000-4000元,东部新城楼面价平均1500元左右,张村2000-3000元楼面价。

目前来看,楼面价相对较低的是临港区和东部新城,东部新城“10年成城”目前已经历了“3年成形和5年成势”,房企囤地,对于买房人来说也适合长线投资。

房产是一种强周期的行业,每隔几年都会遇到一轮大行情,再牛逼的楼市,也有低头的时候,然后接着的就是不长不短几年的静淡市。买房人的心态也会随着行情一直在变化,最可怕的是大家扛不住静淡市的折磨,弄坏了心态。

所以今天这篇土地市场动态,分享出来给大家提个醒,让大家提前对楼市有个心理准备。明年,买房无用论、楼市崩盘论会反复冲击大家的眼球。楼市大涨从东向西,从南至北,从高能级城市到低能级城市,同样楼市冷淡期顺序也差不多。

2018威海土地供应悄悄放大,最近几个月的新房上市速度已经超过了成交速度,供大于求的局面已经到来。很快,买房人会发现,抢不到的新房也是能够买到的,价格也没有想象中的高。

从明年开始,房价会暂时放慢脚步,甚至往回退一、二步。牛逼的开发商也会放低身价,比如近期新开盘的大牌房企,均价维持在1.1万-1.4万,你突然会觉得好便宜,当然高性价比房子也是需要抢的,开盘即清盘的事情依旧在发生。

对买房人来说,2019年是考验信心和实操的一年。我一向对楼市乐观,也相信楼市更美好的未来。10年楼轮回,我们缺少的就是冷静。即便是调整期,也只会有短暂的回撤。长期来看,没什么大问题。耐心一点,一切都会好起来的。

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