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2019年威海楼市预测分析,精准到可怕!

2018-12-25

关注「老张侃房帮」

把一个在地产圈里还有信仰的灵魂

安放在自己身边

   

正文共5395字

2018年只剩最后10天的时间了,在过去的一年里,威海(全国三四线城市)楼市真正经历了一次冰火两重天,上半年延续了2017年罕见的火爆行情,大有抢光威海所有楼盘之势;进入2018年下半年,尤其是6月23日央视二套曝光行业乱象和731会议之后,在ZF一句掷地有声的“坚决遏制房价上涨”后,楼市迅速进入“速冻”模式,截止目前为止,房地产这架高速列车在全国范围内成功刹车,一时间各种唱衰房产和持续看好房产的言论不绝于耳。与此同时,断断续续的中美贸易战给房地产又加持了一种更为神秘的色彩,于是市场变得更加扑朔迷离。

那么,在接下来的2019年,中国房地产尤其威海的房地产……

——将会呈现上涨牛市还是下跌颓势?

——房价是继续上扬均价破2万还是再次回归万元以里?

——先前的投资客是出手变现还是继续持有?

——刚需和改善用户是持币观望还是顺势抄底?

——中美贸易战真的跟自己有关系吗?

——如果在威海购房置业,最应该选择哪里?

带着这一些问题,老张跟您慢慢“侃”来……

01

首先我们要明白第一个问题:威海房价暴涨幕后推手是谁?

大家还记得十年前,也就是2008年的那场轰轰烈烈的4万亿救市计划吗?ZF本意是为了抵御当年的金融风暴,结果由于资本的逐利性,绝大部分的资金都流向了房地产行业,而房地产又恰恰充当了国家支柱产业(实则不然),4万亿 堂而皇之的进入房地产行业后,最直接的表现就是通过房地产行业的发展,间接带动了与房地产相关的其他行业,比如拉动机械、钢铁、建筑等行业的发展,于是才有了2009-2010年的房地产短暂的上扬,其副作用大家也有直观的感受,那就是直接造成通货膨胀,地方实体经济疲软。清清楚楚记得当时家家悦超市的猪肉直接翻了一番。

也就是从那个时候起,政府宏观调控似乎成了中国房地产的常态,事实上也是楼市背后的运行逻辑,这一点,必须搞明白,这个地方我需要加三个感叹号着重强调一下!!!

现在我们再回过头来看看上一轮楼市暴涨是从什么时候开始的,答案是2015年,没错,是2015年,北上广深也正是从那个时候开始“疯狂”的。深圳的朋友老梁刚好那个时候因为改善用房,买了套三居室,结果入手不到一年房价翻翻,这次老梁可以抱着媳妇在家里打滚儿了,哈哈……随后,一直到2018年上半年,楼市热度波及到了全国160多个三四线城市,投身楼市的人终于体会了一次什么叫做不差钱儿,什么叫做买房子还需要求人找关系!

   

老张侃房帮简介里有阐述,老张喜欢绕到房产背后看问题,那么现在问题就来了——到底是什么原因助推了这次楼市高潮,沉寂了好几年的楼市,怎么突然之间就热闹起来了呢?老百姓手里咋突然又有钱买房了呢?说好了2014年的产能过剩呢?说好了老百姓的消费乏力呢?

Stop!大家还记得这条新闻吗?

   

按照中央的“债务甄别清理”政策要求,各地按实上报汇总的债务居然能超过了40万亿。我勒个去!隐性地方债务40万亿!这到底是一个什么概念?大家还记得2017年我们国家的GDP总量吗?82.7万亿,意味着地方政府欠了全国人民年收入总和的一半,又相当于2008年的4万亿救市连续救了10次。

如此之巨大的地方债务黑洞怎么去填补?如果这个问题交给各位看官来解决,你会怎么去面对(你可以停止阅览真的静下心来思考一下)。

此时我需要引用包克辛(大家可以虚心的问一下度娘包克辛是何许人也)说过的一句话来破题:“由于我们国家尚无政府破产的先例,政府债务基本就等同于债权人无风险的无限责任债务,再加上体制方面的原因,使借贷双方的冲动都远大于其他国家”。再说得赤裸裸一点就是——不管怎么造,肯定崩不了,一定有人给托底!

此时财政部表示很无奈,责问地方为何欠款这么多,怎么还?

答曰:要发展,没得还!

事实上,早在2014年,三四线大部分实体企业就陷入了产能过剩的旋涡。地方要发展,基建得造,企业得扶持,人才得引进,这都是钱。而对于大部分三四线城市来说,几乎没有什么很好的产业根基,纳税得来的钱远远不够地方搞基础建设,老百姓更是囊中羞涩。

所以,这个时候,政府即便是释放再好的利好信息,喊破喉咙,也没有人肯赏脸买房。怎么办?于是ZF又想起了那把屡试不爽的“夜壶”(有兴趣的看客可以度娘一下任 大炮的房产夜壶论),只能从床下再次拉出来。

一二线房价上涨是很容易,制造地 王媒体一吹风就OK。但是对于房子比人多的三四线城市可就没那么简单了。(此时此刻不知道聪明的你此时是否想出了解决问题的答案)。

于是大家所熟知的棚改货币化出台了,直接把房子拆了,给农民钱,补贴进城!一声令下,于是一场轰轰烈烈的“新城市运动”正式拉开帷幕……

这个方法好极了,不但补充了三四线需求不足的短板,更重要的是这太符合咱们国家的城市化发展道路了(我本人佩服得是五体投地)。

从下图可以清楚的看到,棚改货币化屡试不爽,逐年增加,一度达到了60%,ZF、老百姓、开发商、投资客无不欢欣鼓舞,眼看疲软的中国经济一夜之间似乎又坚挺了。

   

试想,农民拿着50万的补贴,能做什么?当然是买房呀!开发商心里更是乐开了花,偷偷地把之前积压难以销售的库存房子都卖了,不但卖了,而且还卖了个好价钱。咱们威海羊亭镇有个叫富华苑的项目,荒草成堆,鬼知道停了多少年了,居然全部清盘!什么烂尾盘、滞销盘,甚至小产权房子都得以咸鱼大翻身。

恍惚间有几个楼盘飘入脑海……正棋山一号、广信百度城、泰浩广场……如果,这几家开发商能挺到2017年,是不是就扭亏为盈了!看来班主任的谆谆教导还是对的,没有失败,只有不够坚持!

闲言少叙,言归正传。大家一看房价涨了起来,无论有积蓄没积蓄的都参与了进来,就连扫大街大妈也开始筹钱买房。房价在这种买涨不买跌的心态下发酵,一路高歌猛进。

于是乎地产商有了钱,然后拿着大把的钞票又从地方政府手里抢地。此时ZF说:“不好意思,这么好的行情,现在的地价跟原来可不一样了,需要加价!”于是在招拍挂之下,经过一轮又一轮的争抢,地价随之跟着暴涨,资金再次回流到地方政府手里。

你看看,这样一折腾,就很轻松的激活了房地产市场。房价开始上涨,有钱的掏老本消费,没钱的贷款消费。但凡懂点投资知识的都知道鸡蛋不放在一个篮子里,这叫分散风险,现在风险都分散给了广大的城市居民,大家替地方政府背了巨额的隐性债务,地方债务危机解除,老百姓手里房产升值,皆大欢喜。

这个时候心眼儿多的看客或许就会问了,本来资金本是可以从央行直接到地方政府手里解决债务危机的,但却从市场上兜了一大圈(央行→棚改受众→地产商→地方政府),这不是脱了裤子放屁么?

非也!因为直接印的钱是没有价值的,如果直接印它40万亿给地方政府解决债务危机,结果就会造成恶性通货膨胀,咱们国家的经济直接就会崩了,这是一个非常严肃的问题。

当然,面对全面棚改带来副作用,也带来了全民声讨,所以自2018年6月25日国开行收回棚改审批权,并将逐渐以实物安置替换货币化安置,意味着全面棚改的时代已经结束,随之而来的是棚改计划因城施政。

   

02

那么问题又来了,失去了“棚改货币安置”的助推利器,房地产又重新回到慢车道,从下半年冷冷清清的楼市里大家已经感受到了货币棚改停摆后的阵阵寒意。所以,接下来就是要跟大家侃的第二个问题:

在接下来的2019年,中国房地产尤其是咱们威海的房地产将会呈现上涨牛市还是下跌颓势?房价是继续上扬均价破2万还是再次回归万元以里?

说到这里,需要给问大家一个问题,或者给大家补充一个知识点。

问:影响房价是否上涨的因素有哪些?

答:有四个,分别是1.多元化经济形成的分配制度让贫富差距日益扩大;2.招拍挂为主的土地出让制度;3.连续10年以上货币超发,通货膨胀严重;4.城市化带来的住房需求。

刚写到这里,手机突然收到一则信息,就是下面这张图片。

   

此消息一出,瞬间就在朋友圈和各路媒体上炸开了锅,尤其是做房产的业务人员,纷纷借机炒作,一时间似乎楼市的春天又要回来了……呜呼!亲爱的老铁们,前面我们分析过,国家调控楼市的目的是什么?没错,就是稳定楼市!即便以上政策都是真的,那又会怎样?政策松绑难道真的就会让房价立刻上涨?我只能呵呵了。

首先我们可以确定的是,在目前经济下行的大环境下,几乎所有跟房地产相关联的行业(三大类130多个行业)都需要依靠房地产来带动,从某种程度上讲,房地产已经彻底绑架了中国经济,我们前面讲过,房地产占据了GDP的12%之多,占据地方财政收入近一半,当新旧动能转换还没有完全独立发力的时候,一旦房价下跌,地方经济就会一蹶不振,出现断层,那是所有人不想看到的局面。故此,可以肯定的是目前咱们威海的房价不会出现大幅度下跌。所以,那些指望房价下跌再入手的购房老铁们,如果是出于最基本的居住需求,趁年底开发商冲业绩促销,就果断买了吧!绝对是肺腑之言。

既然房价不会下跌,那会不会朝着相反的方向发展而大涨呢?

历史总是惊人的相似,从下面的这张图表,很明显的发现一些端倪。

   

回顾历史,我们不难发现,历来ZF调控政策很难维持五年以上,有时甚至连两年都没法坚持。往往是一边喊着坚持楼市调控政策不动摇,一边开始着手边际改善,让刚需入场托底楼市,一些城市限价政策取消,一些城市以“引进人才”的名义放松限购,部分按揭利率最紧的城市在第四季度悄然下降。

与此同时,政府为了降低整体经济对房地产的依赖,对冲房地产调控导致房价下滑对经济的负面影响,也会隔三差五的推出各种各样的扶持实体行业,扶持民营经济或者振兴区域经济等政策或措施。

然而在这种大社会背景下,房价似乎并没有因为阶段性的政策松绑而大幅上涨。同样从上图可以看出,过去二十年似乎还没有出现过一波大涨后又接一波大涨的现象。而每次大涨都是像2014年那样,经过长达一年的“超级宽松”政策酝酿发酵而成。而三四线房价只能也只能依靠“货币化棚改”这种兴奋剂似的刺激手段完成。上面有讲到,棚改政策已经刹车,自然也不会再涨了。

故此,老张的结论出来了:像威海这样刚刚从四线跻身三线的小城市,房价在近两年内会悬停!悬停!悬停!因为有数据表明,过去两年多时间(2017-2018)三四五线城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和,是2015年年底商品房库存的6倍还多!

此时此刻,老铁们是不是才恍然大悟,2014年前大量的库存和这两年神速销售的房子事实上依然存在,无非就是ZF联合开发商使了一招“乾坤大挪移”,将房子从开发商手里转移到了老百姓的手里,不信的话,你可以在未来几年内每天晚上七八点钟去数一数有多少扇窗户是亮灯的。

这样吧,咱们现在再根据历史政策规律画张图,让你彻底明白2019年楼市的走向,授人以鱼不如授人以渔嘛!

   

我国的房地产市场就是个政策市,房地产市场的走向直接由政策形势所决定,所以想清楚而准确地预判地产走势,必须要研究我国的房地产政策,和房地产形势走向。房地产经济发展周期,跟整体宏观经济发展周期类似,都是有阶段,有规律可行的。研究从2008年到现在10年的发展周期,足以精准判断出2019年和2020年的房地产政策!

所以,通过上图分析,整个房地产周期大概是2年政策宽松期、4年调控收紧期。

第一周期:2008年-2010年调控放松期

基本上从2008年--2010年,在全球金融危机的背景下,中国楼市出现了10年大拐点,量价齐跌。因此,下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,以刺激楼市成交量。

第二周期:2010年-2014年政策收紧期

2010年到2014年,由于政府的千万亿元资金流入到地产后,房价开始暴涨,因此在这四年,政府连续发布过国十条,国八条,尤其是2013年新国五条让地产调控持续加剧,据悉,“新国五条”的出台,及时而彻底地打消了一些地区和开发商等待政策放松的幻想,释放了政策将持续从紧的信号。同时,限购造成的震慑作用逼迫开发商在下半年不得不以价换量。虽然与此前的“新国八条”相比,此次中央并未提出更新的调控手段,但这一信号的意义在于,强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。

第三周期:2014年-2016年调控放松期

2014年9月底,新政正式放开限购,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行;对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。本次房贷政策基本上是之前信贷政策的全面松绑,相对于此前信贷套数认定政策,本次政策对首套、二套、多套,在认定上都有放松。这种松绑的幅度在某种程度上甚至比2009年政策还要宽松。有利于刺激大量需求入市,尤其是改善型需求。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰。

调控只持续到2016年9月,整整两年,整体房地产形势持续走好。二手房,新房持续火爆,已经到人人买房的时代。就在这个时候,新一轮调控来临。

第四周期:2016年至今政策收紧期

热点城市房价上涨引起中央警惕,2016年9月后北京等16个热点城市推出楼市新政,调控全面转向。紧缩力度空前,限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商 改住六限推进,房地产融资全面收紧。

不过不同于第二周期的全面限购,这一阶段政府增加了很多调控新思路,很多组合拳市场上脱出释放,比如建立租购并举,增加限价房,社会保障房并行的住房制度改革,建立房地产长效机制。按照此前的经验,此次地产调控政策时间应该在2016年到2020年。

03

小结:

2018年上半年有些城市很疯狂,比如中西部城市开发商疯狂拿地,但2018年下半年731会议以及三四线棚改严控后,楼市的风向标,迅速全局性转变。

1、开发商让步,楼市销售面不再乐观

今年房企9月初就提前启动了全国降价(以及全民营销),其全国全部楼盘8.9折,最低可至7.4折。这比今年2月份的8.8折促销力度更大。据说效果还不错,短短2周降价促销就卖了200多亿。

另外,碧桂园也迎来销售端8月数据腰斩到330亿左右的跌落,而对自己多年擅长的三、四线市场,碧桂园此刻也是态度突然严肃、冷静、谨慎,投资拿地是一个严字当头。

2、心态变了:消费心态观望,开发商投资谨慎,等待2018年4季度和未来低点

从买卖双方心理来分析,最大程度改变楼市风向标是中央政治局731会议,会议专门强调房地产不允许价格上涨后,全国楼市一二三四线迅速心态发生“扭转”甚至是“急转”。

3、功臣慢慢退位:三四线的2年暴涨周期基本结束,三四线面临调整期。

三四线在2018年年底到2019年之后预计对房地产年度销售额贡献会下降。2017年,2018年楼市主战场还是三四线。2019年、2020年后预计楼市主战场将是强二线、二线、普通二线和强三四线。

4、现金流是房企杀手:回款慢、融资难,还债高峰期到来

从2018年开始进入还债期,而2019年、2020年中国各大房企迎来了集中还债期,规模与量级将远超2018年。有数据显示,自2018下半年到2021年房企有息负债集中到期高峰,规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿,2022年及以后到期的总规模0.9万亿。显然,2019年将进入高峰期

所以是否买房,怎么买房,心里是不是已经有答案了呢!

各位老铁,受限于篇幅和时间,具体在威海怎么买房?买哪里的房?刚需的,改善的,投资的,享受的又该如何买房?咱们在接下来的时间里继续跟大家侃房论市。当然,您如果有什么特殊的问题咨询,请在文章下方或进入公众号平台留言,咱们单独聊扯。

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