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江宁二手房卖4万,值得买吗?

2018-05-10

邢怡 从16年南京楼市调控以来,我能感觉到的是买房人对于楼市的态度也在发生变化。从一开始的疯狂买买买,到现在回归理性,开始问:“还能买吗?”

最近,被网友称为水库论坛房产投资大神的欧神在深圳举办了他的新书签售会,其中,有一名专程从南京赶往深圳的粉丝提问:是否看好南京房地产市场?

欧神回答称:南京任何时候都很强,大家不看好的时候也很强。我们说中国有 3 个全国级的城市,就是北京、上海和深圳,这是国家级的城市。

南京是什么,南京是江苏省的省会。江苏省是中国第 2 大省,南京只要吸江苏省内的血就可以变得很强。房价也不低,也有购买力。而且南京还有军区,南京军区很有钱,很有购买力。

所以我们对南京是比较看好的、比较向上的,我们预计它可以长期维持在上海 6 折的价位。”

 

南京房价可以长期维持在上海6折价位?

我找到了德科地产频道提供的4月全国热门城市房价地图,上海的均价是66362元/㎡,南京为24057元/㎡,江宁区4月均价为23754元/㎡。

距离欧神所说的“长期维持在上海6折价位”,还有一定的上涨空间。

值得一提的是,上海有多个行政区房价均价出现微跌,而南京各区房价均价都持平或有微涨。

江宁九龙湖4万/㎡的二手房能买吗?

如果按照欧神的观点来推算:与南京整体均价(24057元/㎡)差不多的江宁区房价(23754元/㎡)未来可以维持在上海均价(66362元/㎡)的6折水平,也就是39817元/㎡。

但事实上,接近4万/㎡的江宁二手房普遍接受度并不高。不少网友在群内讨论起江宁二手房时表示,4万/㎡的江宁二手房市场基本上是有价无市。

我在链家网站上查到,目前江宁二手房价较高的几个小区最新报价及成交情况如下:

1、朗诗玲珑屿:

最新报价:4.0-4.2万/㎡

最新成交价:2018年3月成交 37600元/㎡(低楼层 129.79㎡)

2、万科翡翠公园:

最新报价:3.7-3.9万/㎡

最新成交价:2018年1月成交 35551元/㎡(中楼层 136.99㎡)

3、万科金域蓝湾:

最新报价:3.55-3.9万/㎡

最新成交价:2018年4月成交 37556元/㎡(中楼层 90.8㎡)

在统计百家湖、九龙湖近期二手房成交价的时候,我发现:

江宁百家湖、九龙湖二手房价格挂牌价高至3-4万/㎡,但高价盘成交数量较少,有价无市现象在江宁二手房市场还是存在的。二手房接受度最高的主要集中在2-3万元/㎡的房源,成交总价基本在100-300万之间。

所以,江宁如朗诗玲珑屿、万科翡翠公园等接近4万/㎡的二手房究竟能不能买呢?我们可以先来算一笔账:

假设在江宁九龙湖购买一套90㎡二手房,含税成交价为4万/㎡,总价约360万,以首付三成计算,首付108万,贷款252万。

贷款30年,按照目前银行商业利率普遍上浮20%来计算,还款总额约536.9万,其中利息284.9万,月均还款14914.81元。

按照等额本息来计算,3年共需要还款53.69万

如果108万的首付不买房,按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益,3年期间理财利息能达到24.3万左右。

以此算出,3年后,房屋总价需达到438万,总价上涨78万,均价达到4.87万/㎡才能保本。

什么是支撑九龙湖二手房价的神秘力量?

虽然不少人都感慨,4万/㎡买江宁的二手房是接盘侠,但是从数据来看,仍然是有一些成交的。

我在万科租售中心了解到,万科金域蓝湾的二手房成交量较大,3月在万科租售中心共成交了16套房源,其中6套89㎡户型房源,成交价基本在340万左右,单价基本在37000-38000元/㎡;大户型房源单价基本在36000-37000元/㎡左右。

那么是什么支撑起了九龙湖的二手房价?我想,一来是区域高价地以及新房供应量不足,二来是周边配套尤其是教育配套的利好加持。

1、九龙湖高价地扎堆,房荒还将持续一段时间

 

(九龙湖南地价一览)

从近年来,各大房企在九龙湖的拿地情况来看,九龙湖板块的楼面地价基本都超过了1.9万/㎡,按照一般行业经验,未来精装入市的价格会是楼面地价的2倍左右,也就是3.8万/㎡。

高地价很大程度上提高了买房人和卖房人对于江宁九龙湖板块房价的心理预期。

另一方面,以上地块都要求现房销售入市,这也导致了九龙湖很长一段时间都将处于房荒中,无房可售的情况下,九龙湖房源供不应求,想要置业九龙湖的刚需,只能选择购买二手房。

2、北小分校、交通配套较为齐备

除了高价地的利好,九龙湖发展至今,各类配套都已经比较齐备。

交通上已有地铁3号线开通,未来地铁5号线也将开通;商业配套上,依托百家湖商圈以及砂之船奥莱等商业,未来还将有商业体逐步落定,九龙湖的商业氛围也算浓厚;教育配套上,北小分校、游小分校以及南师附中江宁分校(民办)都值得期待。

生活在九龙湖,可以说各方面都比较方便。

3、江宁向南发展势头基本确定

从整个江宁板块的发展来看,百家湖板块目前发展已经有了较高的成熟度,区域内基本无新房可售,未来的住宅土地供应量也很稀缺。江宁整体的发展趋势是向南延伸的,这也是九龙湖的一大新机遇。

目前华谊影视小镇等重磅项目也纷纷落地,九龙湖板块未来赶超百家湖也是很有希望的。

(华谊小镇效果图)

以上三点应该算是支撑起九龙湖高房价的重要力量,但仅凭以上3点,九龙湖的二手房价还能在逼近4万/㎡的基础上持续上涨吗?

我想,未来随着新盘入市,以及教育资源的平衡,九龙湖几个二手房价较高的楼盘在较长的一段时间内可能只会微涨。

毕竟这些楼盘的附近,还有一个软肋——殷巷。

和大多数拆迁安置房一样,殷巷聚集了很多外来务工人员和留守老人。一些刚毕业的大学生负担不起昂贵的房租,也会前来殷巷寻找500-1000元/月的小单间。

九龙湖二手房价能否持续上涨?我想这是一个仁者见仁智者见智的话题,不过最后,这些都会交给时间来检验。



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