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董晴:不要幻想未来楼市调控能放松!

2018-09-27

  腾讯财经《灼见》特约作者 董晴(资深房地产研究专家、畅销书作者)

  自2016年楼市930调控至今,各地实施的大大小小的调控达上千次。而中秋—国庆黄金周,向来是楼市的一道坎,因为调控政策会在这期间密集发布。

  如今,临近930调控两周年的节点,民众十分关心未来调控政策会放松还是更紧,因为这是做买和卖决策的一个重要的考量因素。

  总的来说,将来一段时间,楼市调控仍将保持高压,但地方政府对土地财政的依赖,以及目前宏观经济的大势,决定了调控政策依然会是有保有压的态势,并变得更加柔性和灵活。

  调控放松是幻想,大概率还会更严

  宏观调控里有一个“预期管理”的概念,指的是有效引导、协调和稳定预期,追求效果最大,副作用最小。如果仅从结果看,调控对楼市预期的管理无疑是成功的。事实上,类似南京(楼盘)“今日至国庆结束期间,南京所有楼盘暂停发放预售许可证”这样的谣言还有很多。这与此前调控放松的谣言满天飞形成鲜明对比。

  万科董事会主席郁亮最近在南方区域9月月度例会上的讲话,也是一个很好的佐证。郁亮表示,接下来万科要“收敛”和“聚焦”,目的是为了“活下去”。因为“今天我们所面临的转折是全方位的:政治、 经济、国际、军事等方方面面”。

  显然,楼市调控放松只是妄想。

  一、此轮调控的出发点、方式以及容忍度等均不同以往。

  其实,只要意识到此轮调控与以往的不同之处,就可以大致判断出,调控绝不会那么轻易放松。

  首先,调控的出发点不同。之前的调控更多还是要快速地做增量,此轮调控明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,要平稳地做存量。

  其次,调控的方式不同。以前的调控,是中央统一出政策,一刀切,各地与中央博弈。现在是因城施政分类调控,中央不出政策,只向各部委和地方政府要成果、问责。

  最后,对经济下行更容忍。过往楼市调控过程中,经济一旦下行,立马会转为救市。此轮调控,中央对调控影响经济运行的容忍度有所提高。过快上涨的地价和房价,脱离了宏观经济和收入增长的基本面,不调控势必会成为脱缰野马,不利于经济转型。

  所以,任泽平认为,研究房地产周期应该从2018年开始,为什么呢?因为十九大是个分水岭,我们迎来了一个能充分调动资源的政府。接下来是政策周期,五限之下,做房地产拿地等涨价的开发逻辑不存在了。

  今年7月31日的中央“坚决遏制房价上涨”的表态,无疑给此前已经部署的住建部会同___、___等7部委打击楼市乱象添了一把火,深圳(楼盘)在甚至将“楼霸”列为了扫黑除恶整治行动重点目标。

  而中秋节当天,福建省住建厅通报了14家各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。据透露,福建省还拟建“___”制度,被纳入“___”的企业,福建省将通过限制商品房网签、限制办理商品房预售许可证、限制设立或参股金融机构等十多条措施予以惩戒。

  以上只是冰山一角,不一一列举。

  为了应对调控,无论是开发商还是炒房客,都使出了浑身解数。从过往的表现看,每每大家都觉得调无可调的时候,总还有打补丁的空间。未来,这一做法还将继续。比如深圳炒作倒卖回迁房,就是一个可打的补丁。

  二、为控风险和推进租购并举,公积金政策会继续收紧。

  特别值得一提的是公积金。9月13日晚,北京(楼盘)发布“认房又认贷”、贷款额度与缴存年限挂钩、二套房公积金贷款最高额度从80万元下调至60万元、月还款额不超过月收入60%等新政。

  通常,业内以个贷率(个人公积金贷款余额占年末住房公积金缴存余额的比率)来看公积金对贷款买房的支持力度,若个贷率超过85%的警戒线,则意味着公积金余额趋紧。北京2017年个贷率为94.1%,超过了警戒线。北京的政策向来有风向标意义,接下来,像南京这种个贷率超过警戒线达到92%(2017年)的城市,公积金政策也很可能会收紧。

  很多人可能会对此不解,理论上,公积金贷款应该是刚需的福音,为什么首套商业房贷利率上浮之后,还提高公积金贷款的门槛呢?

  其实这并不难理解。请问,如果房价下跌,是富人更恐慌还是穷人更恐慌?显然是穷人更恐慌。因为通常富人财务安全边际远大于穷人,吸收投资损失的能力也更強。这就是为什么即便房价持续下行的时候,并不会出现所谓穷人的刚需会释放之类,因为穷人将更警惕、更不愿买房。

  此前,住建部、财政部、央行等三部委联合发布的一份关于公积金的2017年的数据报告显示,2017年公积金贷款的逾期金额达到了10.58亿。别看数额不高,但上升的比例比较吓人——较2016年的7.86亿增长了34.6%!要知道,2017年发放的个人公积金贷款总笔数比上年降低了22%,贷款发放总额也比上年降低了20%多。公积金贷款中96%的贷款人是中低收入人群。这说明刚需的抗风险能力是最弱的。提高公积金贷款门槛,就是要进一步降低风险度。

  另外,提高公积金贷款门槛,还能推动租购并举。以北京为例,2016年和2017年分别发放公积金房贷1073.41亿元和535.78亿元;而根据《北京住房公积金2017年年度报告》,截至2017年底,北京公积金累计发放贷款201.09亿元给各类保障房建设项目,累计拿出316.1亿元的运营收益(买国债、存款等各种收益)用于公租房建设。这意味着,如果门槛提高,发放的公积金房贷减少,那么就有更多的资金可以用于支援各类保障房建设项目和公租房建设,推进租购并举战略。

  调控不会用力过猛

  虽然调控主基调、总方向不会变,中央只向各地要成果和问责,也确实让地方政府与中央博弈的筹码大为减小,但是博弈依然会存在。

  一、地方政府不可能一下子断掉土地财政的“奶”。

  4月份,央行、银保监会、证监会和外管局联合发布“资管新规”,禁止了金融机构的资金池业务,顿时金融圈哀鸿遍野。按理说,你哀嚎就哀嚎吧,毕竟资管新规针对的是金融乱象,再不调控的话,前面是死路。

  然而,新规一出,股市江河日下,网贷行业大面积崩盘……眼看资管新规已经危及到宏观经济的稳定,6月底央行开始怒怼财政部不积极。怒怼的结果是,各地政府纷纷重启此前被发改委叫停的地铁轨道建设,并开始大规模发行城投债。整个财政管控口径180度大转弯——财政赤字由7月份的289亿飙升至8月份的4897亿!

  到了7月中旬,不仅资管新规暂停实施,而且还鼓励垃圾债券发行,甚至不再对各大机构持有垃圾债的比例限制。

  为什么政策会如此180度大转弯?只能说,时也,势也!其实楼市调控也面临着这样的困局。

  7月13日,财政部常规发布的一项数据,引起轩然大波——今年上半年,地方政府获得的土地出让金高达26941亿元,同比暴增43%。为何在一波严似一波的调控大潮中,土地市场不仅没有降温,反而如此火爆呢?

  这里面有增大供给的因素在,毕竟供求关系才是决定楼市最根本性的力量,调控不能只抑制需求,也要适当地增大供给。

注:1、土地财政依赖度=城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%;2、一般公共预算收入数据来自各地统计局、土地出让金收入来自中国指数研究院(仅包含市本级数据)  注:1、土地财政依赖度=城市土地出让金收入/市级一般公共预算收入×100%;2、一般公共预算收入数据来自各地统计局、土地出让金收入来自中国指数研究院(仅包含市本级数据)

  还有一个潜藏的因素是,旧有财税分配体制导致地方财政困难,地方政府需要依靠土地出让相关的收入(包括土地出让金、土地租金、土地___)来维持地方财政支出。

  如今,土地财政几乎已成了一个负面词汇,被人人鞭挞。然而,土地财政并非我国独有。美国建国(1776年)至1862 年的近百年时间里,土地财政都是其政府财政的主要收入。期间美国的土地财政收入主要是以国有土地出售收入为主(土地财政第一阶段)。土地出售收入占____收入最高年份达到48%。此后(1862—1900年),才逐步转变为财产税(征收对象主要包括以房地产为主的不动产和其它少部分动产);20世纪40年代中期之后,开始真正形成以财产税为主的地方财税体制,土地财政依赖趋于弱化。

  政府通过土地获取的财政收入绝大部分都要用于基础设施及保障性住房等支出。赵燕菁认为,正是由于融资型土地财政,中国城市建设突飞猛进,城市经济飞速发展。但昨日的佳酿可能是未来的毒药。目前,融资型土地财政已完成历史使命,中国经济一定要尽快从一次性的“投资型”增长,转向持续性“现金流”式的增长。认识不到这一点,中国经济就可能在下一个五年出现大问题。

(数据来源:教育部) (数据来源:教育部)

  可是,转型绝非一朝一夕可以达成。土地财政的“奶”不可能一下就断掉,否则地方经济直接就缺血了。因此,过去两年各地在疯狂地抢人才,而人才购房是不受限制的,其实就是变相放松调控。

  虽然经过“天津(楼盘)1天吸引30万人”之类的闹剧之后,各地卖力吸引人才买房的吆喝声小了不少,但类似的博弈还在继续。

  二、宏观经济形势决定不能打压房地产太过分。

  其实中央层面也不是不知道地方的难处。但如果不调控,楼市就真的会成为一个泡沫。然而这绝不意味着用力过猛,直接将其刺破。

  9月21日,广东房协传出的一份文件引起了业内恐慌——文件显示,广东省酝酿逐步取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

  预售制的本质是融资手段,使得开发商可以加杠杆,甚至“空手套白狼”,而改为现房销售简直就是釜底抽薪。面对这个天大的利空,香港内房股直接血流成河。

  随后,住建部房地产市场监管司相关人士对媒体辟谣称,向广东、湖北、四川(楼盘)等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况并不属实。同时表示,“我们也在调查处理当中,具体情况不方便透露。”辟谣更像是证实,心态不可谓不复杂。

  2017年中国经济趋势研究院正式发布的《中国家庭财富调查报告(2017)》显示,全国家庭的人均财富中,房产净值占比为65.99%,2016年净值增长幅度达17.95%,增长额占到家庭人均财富增长额的68.24%。其中,城镇居民这一比例更是高达75.62%。涉及到如此巨大的利益,任何政策都不能不三思而后行。

  如今,国际经贸环境不确定性增强,使问题变得更加复杂。赵燕菁就指出,中美经济比拼的就是谁的信用更强,谁的利息更低、更可持续。过去二十年,中国房地产是世界上唯一脱离美元周期的大型资本市场。它为巨量人民币提供了强大的信用,使中国成为唯一在低息资本(远低于银行利息)上能和美国有一拼的经济体。房地产市场是由地产政府的信用创造的,而地方政府扮演着给资本市场输血的重要角色,特朗普的所有金融工具对中国房地产都鞭长莫及。只要中国房地产市场不倒,低利率的货币气候就不会有大的改变,中国的经济就可以屹立不倒。

  一些微妙的变化确实也在发生。比如,去年时任财政部部长肖捷先后两次撰文提出对房地产税按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。同时还提到力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。今年以来,官方8次提及房地产税,仅3月就有5次,例如政府工作报告提出,要稳妥推进房地产税立法。这使得“年内立法”的消息甚嚣尘上,似乎征收房地产税已经迫在眉睫。然而,在十三届全国人大常委会立法工作会议规划中,则变成了房地产税5年内提请审议。个中缘由,耐人寻味。



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